北京中鼎经纬实业发展有限公司夫妻之间代为购房贷款的操作模式及法律风险

随着我国房地产市场的持续发展，越来越多的家庭选择通过按揭贷款的房产。在实际操作过程中，由于各种原因，夫妻双方有时会采取“以另一方名义申请贷款”的购房。这种在法律上是否可行？又存在哪些潜在风险呢？

“夫妻间代为购房贷款”是什么？

“夫妻间代为购房贷款”，是指婚姻关系存续期间，一方单独与银行或其他金融机构签订个人住房按揭贷款合同，以自己的名义完成房产，但实际支付首付款、月供款及后续相关费用的主体是另一方。这种操作模式通常发生在以下几种情形：1) 一方信用记录较好；2) 另一方不符合贷款条件（如频繁更换工作或收入不稳定）；3) 避免以夫妻共同财产房产可能带来的分割风险等。

从法律上看，此类行为涉及合同法、婚姻家庭法等多个领域。在实际操作中，银行往往会根据借款人提供的身份证明、财力证明等因素决定是否放款。这种模式表面上看似可行，但存在诸多法律风险和潜在问题。

夫妻之间代为购房贷款的操作模式及法律风险 图1

“夫妻间代为购房贷款”的法律分析

1. 二套房认定规则的影响

目前我国绝大多数城市的房地产政策规定：家庭名下已经拥有一套住房的情况下，再次申请按揭贷款会被认定为“第二套”，其首付比例、贷款利率均会有所提高。而在“以另一方名义购房”的情况下，即使夫妻双方实际共同居住在所购房屋内，法律上仍按借款人个人名下的房产数量进行认定。

2. 共同还款人责任的法律风险

银行发放按揭贷款时通常要求借款人在《借款合同》中明确签字，而该房产的所有权也登记在借款人名下。从法律上看，实际用款人虽未直接签署借款合同，但因其与借款人具有夫妻关系，银行往往会将另一方列为“共同还款人”。一旦借款人出现违约情况，银行有权要求其承担连带责任。

3. 婚姻关系变化引发的贷款条件改变

如果在约定时间内夫妻关系发生变化（如离婚），理论上另一方不再需要继续履行还贷义务。这可能导致贷款逾期、信用受损等不良后果。对于银行而言，往往会要求变更借款合同中的还款主体或增加担保措施。

“以另一方名义购房”的法律风险及案例分析

1. 潜在的法律纠纷情形

如果夫妻双方解除婚姻关系，实际用款人可能拒绝继续承担还贷责任，从而引发诉讼风险。

银行在追究还款责任时，通常会要求借款人的所有财产进行清偿，而夫妻共同财产往往会被列为执行对象。

2. 代持协议的重要性

在司法实践中，“代为购房”关系必须通过书面形式明确双方的权利义务。如果存在未签署相关协议的情况，法院往往会根据《民法典》相关规定判定房产归名义上的所有人所有。即使实际用款人提供了转账凭证等证据，仍需承担举证责任。

3. 典型判决案例

法院曾判决：即使婚姻关系存续期间存在共同还贷行为，但仅凭夫妻关系不足以证明共有权。

如果代持协议中明确约定了房产归属，则可作为分割依据。

项目融资领域的特殊考量

1. 贷款用途的合规性审查

银行在审核按揭申请时会重点审查贷款资金的实际用途是否符合“购房”这一规定用途。如果发生挪用情况，将面临提前收回贷款本息等风险。

2. 夫妻共同财产分割问题

在个人名下房产归属确定之前，双方应就共有房产的使用、收益达成一致协议，以避免后续纠纷。

3. 贷款利率及还款方式选择

考虑到婚姻关系存续期内可能发生的变故，建议夫妻双方综合评估自身经济能力，合理选择贷款期限和还款方式。

法律建议与实务操作要点

1. 签订代持协议的注意事项

协议内容要清晰明确，包括但不限于首付支付方式、月供承担方式、房产归属等内容。

签署协议时最好由专业律师参与见证。

2. 明确房产权利归属问题

如果希望未来取得房产所有权，则需在协议中明确约定后续涤除抵押权及办理过户的具体步骤与时间表。

3. 谨慎选择合作中介机构

夫妻之间代为购房贷款的操作模式及法律风险 图2

对于一些提供“代为购房”服务的中介公司，应充分考察其资质和信誉，避免因操作不当引发法律纠纷。

“夫妻间代为购房贷款”虽然在某些情况下能够实现短期内的购房目标，但却隐藏着较高的法律风险。建议夫妻双方在选择此类模式前，务必充分评估相关利弊，并通过合法途径确保自身权益。未来随着房地产市场的进一步规范，类似操作的空间可能会越来越小，因而更需要从法律层面对待此类行为。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）