北京中鼎经纬实业发展有限公司贷款买房在卖房|首套认定规则及影响

“贷款买房在卖房”？

随着我国房地产市场的持续发展，越来越多的购房者选择通过贷款房产。在实际操作中，许多购房者会遇到一种特殊情形：即在已经通过贷款购买并持有房产的前提下，由于资金需求或其他原因，选择先出售现有房产，再以贷款形式购买新的房产。这种行为被称为“贷款买房在卖房”。这种情况引发了诸多关于首套认定规则的疑问：卖出原有房产后再购房是否会影响新购房屋的首套资格？银行和金融机构在审核贷款资质时如何界定首套房与二套房？这些问题不仅关系到购房者的经济负担，也直接影响到项目的融资计划。围绕这一话题展开详细分析，探讨“贷款买房在卖房”的定义、认定规则以及对购房者的影响。

首套与二套房的定义及认定标准

1. 首套房的定义

首套房指的是购房人在申请贷款时，在其名下没有其他房产（包括已售出或未售出）的情况下，首次购买的商品住房。按照我国现行规定，首套房通常享有较低的首付比例和优惠利率，具体以银行业金融机构的实际政策为准。

2. 二套房的定义

贷款买房在卖房|首套认定规则及影响 图1

二套房则指的是购房人已经拥有一套或以上房产，并且在贷款资质审核时仍在名下持有该房产的情况下，再次申请贷款购买的新房。二套房的首付比例和利率通常高于首套房。

3. 具体认定标准：

房产登记信息：银行通过当地房地产交易中心查询购房人的房产登记记录，若显示购房人名下无其他房产，则视为首套房。

信用报告：人民银行个人征信系统会记录购房人的贷款历史，包括已结清和未结清的贷款信息。如果购房人有过两套或以上的贷款记录，则会被认定为二套房。

家庭成员信息：对于夫妻双方共同申请贷款的情况，银行还会审查双方名下的房产信息。

4. 特殊情况说明：

如果购房人曾全款购买过一套房产，并已将其出售，在购买新房时，若其名下无其他房产且无未结清的贷款记录，则仍可能被认定为首套房。

若购房人虽已经结清某套房产的贷款，但该房产尚未售出，则在申请新贷款时会被银行视为名下仍有房产，从而影响首套资格。

“贷款买房在卖房”的具体情况分析

1. 全款购买过一套房

购房人若曾经通过全款过一套房产，并已将其售出，则在重新申请贷款购房时，可以向银行提供相关房产出售证明（如《房屋买卖合同》、交易流水等）。如果这些证明材料能够充分证明该房产已经脱手，且购房人的名下无其他房产和未结清的贷款，则其新购住房仍可能被认定为首套房。

2. 通过贷款购买过一套房

若原贷款已结清且房产已出售：购房人需要提供完整的贷款结清证明以及房产转让记录。银行在审核时会根据这些材料判断购房人的名下是否无产，从而决定新购住房的首套资格。

若原贷款尚未结清：即使将原有房产出售，由于名下仍有未结清的贷款记录（无论该房产是否已售出），购房人再次申请贷款时仍会被认定为二套房。这种情况需要注意的是，银行通常会根据个人征信报告进行审核。

实际案例分析

案例一：全款购房后出售

张某于2017年以全款一套房产，并于2022年将其售出。在售房过程中，张某通过中介公司完成了交易，并提供了完整的《房屋买卖合同》和银行转账记录等材料。随后，张某计划换购新房，并向当地一家国有银行申请住房贷款。

分析：

张某的原有房产已通过全款并完成出售，因此在重新购房时，只要其名下无其他房产且无未结清的贷款记录，则新购住房可被认定为首套房。张某将享有较低的首付比例和优惠利率。

贷款买房在卖房|首套认定规则及影响 图2

案例二：贷款购房后出售

李某于2015年通过按揭一套房产，并在2021年成功结清贷款。随后，李某将该套房产售出，并计划重新购房。在申请贷款时，李某需要向银行提交贷款结清证明和房产转让记录。

分析：

李某的原有贷款已结清且房产已售出，李某新购住房可能被认定为首套房。具体能否获得首套资格，还需要根据当地银行政策及李某提交材料的具体情况来决定。

案例三：未结清贷款前出售

王某于2018年通过按揭一套房产，并因资金紧张未按时偿还贷款，导致该套房产被银行强制拍卖。在这一过程中，王某的个人征信报告中将显示有一笔未结清或已逾期的房贷记录。

分析：

即使王某的原有房产已被拍卖，但由于其名下的房贷记录并未完全结清，则在重新购房时仍会被认定为二套房。这种情况下，王某需要承担较高的首付比例和利率。

影响“贷款买房在卖房”首套认定的因素

1. 银行或金融机构政策

不同银行的信贷政策可能存在差异，因此建议购房者在申请贷款前详细咨询目标银行的具体规定。

2. 房产交易记录完整性

购房者需要确保提供完整的房产买卖合同、付款凭证以及房产证等相关文件，以证明原有房产已售出。

3. 征信报告的真实性和准确性

个人征信报告是银行审核贷款资质的重要依据，在“贷款买房在卖房”的情况下，尤其需要注意是否存在未结清的房贷记录或其他不良信用记录。

4. 房产归属状态

即使原房产已经出售，若购房人在售房过程中未能完成全部法律程序（如未办理房产过户手续），则仍可能被视为名下仍有房产。

如何查询和确认首套资格？

1. 查询个人征信报告

购房者可以前往中国人民银行或通过其授权的第三方机构查询个人信用报告，重点关注是否存在未结清的房贷记录。

2. 咨询当地房地产交易中心

持本人身份证到当地房地产交易中心查询名下房产信息，了解是否已经完成原有房产的交易过户手续。

3. 咨询目标银行或金融机构

在确认自身资质后，购房者可以向意向贷款银行提交相关材料，并根据其要求进行进一步审核。

合理规划，规避风险

“贷款买房在卖房”这一行为本身并不违法，但需要购房者充分了解首套认定规则，并提前做好规划和准备。购房者应尽量避免在未结清原房产贷款的情况下出售房产；在完成原有房产的交易过户手续后，应及时更新相关文件并提交给银行，以确保新购住房能够顺利获得首套资格。购房者还需密切关注自身征信状况，维护良好的信用记录。

通过合理规划和规避潜在风险，“贷款买房在卖房”这一行为既能帮助购房者实现改善居住条件的目标，又可以最大化地享受首套购房的政策优惠。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）