北京中鼎经纬实业发展有限公司鄂尔多斯回迁房|公积金贷款|政策解读

在全球城市化进程不断加快的今天，住房问题成为了社会各界关注的焦点。作为内蒙古自治区的重要城市，鄂尔多斯在Urban Renewal（城市更新）和 relocation housing（搬迁住房）领域的探索走在了全国前列。近期，有读者朋友询问，“鄂尔多斯回迁房能用公积金贷款吗？”这个问题引发了广泛的关注和讨论。从项目融资的专业视角出发，结合最新的政策法规，为您详细解读这一问题。

回迁房？

在城市规划和旧城改造过程中，政府为了公共利益的需要，会对部分区域进行征收或征用，并对原有居民进行安置。这种情况下所提供的安置用房即为“回迁房”。从法律性质上来看，回迁房属于政策性住房的一种，其土地使用性质通常是划拨用地。这类房产在上市交易时通常会受到一定的限制。

项目融资领域常用的术语中，“Project financing（项目融资）”常被用于描述此类城市更新项目的资金筹措方式。一般来说，政府和社会资本方（如房地产开发企业）会通过BOT（建设-运营-移交）、BT（建设-转让）等模式推进回迁房的建设和交付。

鄂尔多斯的公积金贷款政策

住房公积金属于Pooled funds（共同基金），是国家住房保障体系的重要组成部分。其本质是Social security fund（社会福利基金的一种形式）。根据中国现行的《住房公积金管理条例》，所有单位及其在职职工都必须缴存住房公积金。

鄂尔多斯回迁房|公积金贷款|政策解读 图1

从项目融资的角度来看，住房公积金属于一种Low-cost financing（低成本融资），对于购房者而言具有明显的财务优势。具体到鄂尔多斯地区，其公积金贷款政策主要遵循国家标准，但也结合地方实际情况进行调整。

回迁房能否申请公积金贷款？

根据目前的政策法规，“回迁房”能否申请公积金贷款需要综合考虑以下几个因素：

1. 土地性质

回迁房的土地通常是划拨用地。如果项目涉及商品房开发与回迁安置并行，可能会出现“双轨制”。这种情况下，购房者可以按揭商品房部分，而回迁部分则不直接进入商品住宅市场。

2. 房产属性

回迁房的性质决定了其在信贷政策上的特殊性。根据《城市房屋拆迁管理条例》，这类住房属于政策性用房，通常具有一定的限售期（如5-10年）。虽然这些限制主要影响的是房产的交易流动性，但对于金融贷款机构而言，它们可能会出于风险控制的考虑，对回迁房的按揭支持力度有所保留。

3. 金融机构的态度

在实际操作中，不同银行对于回迁房的 loan eligibility（贷款资格）可能有不同的审慎标准。一些银行可能要求购房者提供额外的担保措施，或对贷款成数进行下调。

项目融资领域的专业建议

针对鄂尔多斯回迁房的公积金贷款问题，在项目融资层面可以提出以下几点建议：

鄂尔多斯回迁房|公积金贷款|政策解读 图2

1. 政策解读与风险评估

金融机构在开展相关业务时，需要深入研究当地的拆迁安置政策，准确把握回迁房的法律属性及其市场价值波动情况。这有助于制定科学的风险定价策略。

2. 产品创新

针对回迁安置项目的金融需求特点，可以考虑设计专门的金融产品。阶段性担保贷款、信用保险支持下的按揭贷款等。

3. 政银合作机制

政府部门可以通过建立“政府增信基金”或“风险分担机制”，为金融机构提供一定的政策支持。这不仅有助于提高回迁房项目融资的成功率，也能缓解银行的惜贷情绪。

未来发展趋势

随着鄂尔多斯城市化进程的深入，类似回迁房这样的政策性住房需求将持续。如何在保障居民住房权益的实现项目的可持续开发，将是摆在政府和社会资本方面前的重要课题。

在项目融资层面，可以预见以下几个发展方向：

REITs（房地产投资信托基金）

将回迁安置房打包成标准化金融产品，通过资本市场进行融资。

PPP模式

政府与社会资本合作，共同承担项目的开发建设和运营风险。

绿色金融

结合智慧城市和可持续发展理念，推动绿色建筑认证和绿色信贷产品的创新。

回迁房能否申请公积金贷款需要根据具体的政策文件和项目情况综合判断。从项目融资的角度来看，这一问题既涉及到政府与市场的利益平衡，也考验着金融机构的风控能力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）