北京盛鑫鸿利企业管理有限公司烂尾楼停贷风波：期房购房者是否仍需偿还房贷？

随着近年来全国多地出现烂尾楼项目，购房者的权益保护问题引发了广泛关注。尤其在停工楼盘的业主集体停贷事件中，“烂尾楼”“断供”等关键词频繁出现在新闻报道和社交媒体上。作为一名长期关注房地产金融领域的从业者，笔者将从法律和金融专业的角度，深入分析期房购房者是否需要继续偿还房贷这一问题，并探讨烂尾楼现象对项目融资与企业贷款行业的影响。

烂尾楼停贷事件的法律背景

（1）最高法判例：烂尾楼项目中购房人的权利如何保护？

根据中国第六巡回法庭的一次重要判例，可以明确以下几点：

开发商的责任：因开发商未能按期交付商品房导致预售合同解除的，开发商应向银行返还购房人支付的贷款本金和利息。

烂尾楼停贷风波：期房购房者是否仍需偿还房贷？ 图1

银行条款的有效性：借款合同中要求借款人（即购房者）在楼盘烂尾时需偿还全部贷款本息的格式条款无效，对购房人没有约束力。

这一判例为烂尾楼项目中的购房者提供了重要法律依据。根据《建筑法》第61条明确规定，“房屋未经竣工验收合格，不得交付使用”。当开发商未能履行合同义务，购房人有权解除预售合同，并要求对方承担相应责任。

（2）停贷事件的法律性质

从法律角度看，购房者的“停贷”行为并非完全无风险的做法。在实际操作中，购房者若单方面停止偿还贷款，可能会面临以下问题：

违约记录：银行通常会将断供视为严重违约行为，记录在人民银行征信系统中。

诉讼风险：银行作为债权人有权通过法律途径要求借款人继续履行还款义务。

但最高法的判例明确指出，在楼盘烂尾的情况下，购房者解除贷款合同的权利得到了法律支持。具体到实务操作中：

购房者应积极与开发商协商解退；

若协商未果，建议向当地法院提起诉讼，要求确认预售合同无效，并追偿己付首付款。

烂尾楼项目背后的深层问题：项目融资与企业贷款风险

（1）开发企业的流动性风险

房地产行业整体面临下行压力。一些中小房企在资金链紧张的情况下，难以完成项目的后续建设，导致楼盘烂尾。这种情况反映出开发企业在项目融资过程中存在的深层次问题：

1. 过度依赖预售款：大量依靠期房销售回笼资金，忽视了现金流管理；

2. 融资渠道单一：过度依赖银行贷款，缺乏多样化的融资手段；

3. 风险预警机制缺失：未能及时发现和应对建设过程中的各种潜在问题。

（2）金融机构的审查责任

从金融行业角度看，烂尾楼项目的产生也暴露出部分金融机构在项目融不足：

前期尽职调查不充分：未对开发商的资金实力、项目可行性和后续交付能力进行全面评估；

贷后管理不到位：获得贷款后的资金使用情况缺乏有效监控；

风险分担机制不合理：银行等金融机构承担了过多的项目风险。

（3）系统性金融风险的防范

大量烂尾楼项目的出现，不仅损害了购房者的合法权益，也对整个金融系统的稳定性构成了威胁：

1. 银行可能面临大规模不良贷款；

2. 社会矛盾加剧，影响社会稳定；

3. 投资者信心下降，影响房地产市场的健康发展。

购房者应对烂尾楼的正确策略

（1）及时采取法律行动

建议购房者在发现楼盘存在停工风险时，时间与开发商协商解退：

索要全部已付购房款及相应利息；

要求退还银行贷款按揭费用。

若协商未果，则应向法院提起诉讼。根据最高法的判例精神，可主张以下诉求：

1. 确认预售合同无效；

2. 追偿己付首付款项；

3. 解除已经签订的抵押合同。

（2）保留证据，维护自身权益

保存所有购房相关文件，包括但不限于《商品房预售合同》《贷款合同》《购房发票》等；

收集楼盘停工的相关证据，如政府部门发布的停工通知、现场照片等；

拍摄视频记录施工现场实况，并留存与开发商交涉全过程的记录。

（3）联合行动，形成合力

在实际维权过程中，建议购房者联合起来：

通过业主微信群等形式成立自治组织；

聘请专业律师或法律团队，统一口径和行动方案；

可以集体向政府部门反映问题，寻求行政介入帮助。

对项目融资与企业贷款行业的启示

（1）房企应加强风控管理

房地产开发企业应当：

1. 建立全面的现金流管理体系；

2. 拓展多元化的融资渠道；

3. 完善风险预警机制；

4. 提高项目管理水平，确保按时按质完成交付。

（2）金融机构需优化信贷政策

银行等金融机构应采取以下措施：

烂尾楼停贷风波：期房购房者是否仍需偿还房贷？ 图2

1. 严格执行贷款“三查”制度（贷前、贷中、贷后）；

2. 建立动态监测体系，及时发现和处置风险；

3. 完善应急预案，建立针对烂尾楼项目的退出机制。

（3）加强金融创新，分散行业风险

建议通过以下方式优化房企融资结构：

推动房地产信托投资基金（REITs）发展；

试点房企债券发行制度创新；

鼓励设立纾困基金，为陷入困境的项目提供资金支持。

当前，烂尾楼停贷事件已经引起了中央和地方政府的高度重视。预计未来会有更多政策出台，以维护购房者的合法权益，规范房地产市场秩序。作为从业者，我们应当在专业领域内积极建言献策，并为推动行业健康发展贡献自己的力量。

在此背景下，金融机构和房企均需要重新审视自身的业务模式，在防范金融风险的切实维护好广大消费者的权益。只有实现企业与消费者利益的平衡，才能确保房地产市场的长期稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）