北京盛鑫鸿利企业管理有限公司按揭房贷利息怎么算？2017款的贷款计算方法解析

随着近年来房地产市场的持续升温，越来越多的购房者选择通过按揭房贷的来实现住房梦想。对于大多数购房者来说，理解按揭房贷的具体计算方法以及如何优化还款策略仍然存在一定难度。从项目融资和企业贷款行业的专业视角出发，结合2017款的房贷政策，详细解析按揭房贷利息的计算，并为购房者提供科学合理的还款建议。

按揭房贷的基本概念与分类

按揭房贷（Mortgage Loan）是个人或企业在房地产时常用的融资手段之一。其本质是由银行或其他金融机构向购房者提供资金支持，购房者则通过分期偿还贷款本金及利息的逐步清偿债务。在项目融资和企业贷款领域，按揭房贷属于中长期债务工具的一种，具有期限长、金额大以及风险相对可控的特点。

根据不同的贷款用途和还款，按揭房贷可以进行多种分类。从贷款对象来看，主要包括个人住房贷款（如首套房贷、二套房贷）和企业商业用房贷款；从贷款还款来看，则有等额本息还款、等额本金还款以及组合还款等多种选择。

2017款按揭房贷的利息计算方法

按揭房贷利息怎么算？2017款的贷款计算方法解析 图1

在2017年的房贷政策下，银行通常采用固定利率或浮动利率作为房贷的计息基础。为了便于分析和计算，以固定利率为例进行说明。

(一) 固定利率下的房贷利息计算

1. 基本公式：贷款总利息 = 贷款本金 年利率 贷款期限。

2. 等额本息还款法：

每月还款额 = [贷款本金 月利率 (1 月利率)^还款月数] / [(1 月利率)^还款月数 1]。

还款月数等于贷款期限乘以12，月利率为年利率除以12。

假设某购房者申请了总额为10万元的房贷，贷款期限为30年，年利率为4.9%。计算其每月还款额：

月利率 = 4.9% / 12 ≈ 0.4083%；

按揭房贷利息怎么算？2017款的贷款计算方法解析 图2

还款月数 = 30 12 = 360；

每月还款额 = [10万 0.04083 (1 0.04083)^360] / [(1 0.04083)^360 - 1] ≈ 5376.2元。

这样，该购房者在30年间的总还款额约为5376.2 360 = 193,543,920元，其中利息总额为193,543,920 - 10,0,0 = 93,543,920元。

3. 等额本金还款法：

每月还款额 = 贷款本金 / 还款总月数 (贷款本金 已偿还本金) 年利率。

等额本金还款的每月还款金额相对固定，前期利息部分较高，逐渐递减。以同样的10万元房贷、30年期限计算：

每月本金 = 10万 / 360 ≈ 27.78元；

利息部分逐月递减。

月还款额 = 27.78 (10万 - 0) 4.9% 12 ≈ 27.78 39,16.67 ≈ 41,94.45元；

第二月还款额 = 27.78 (10万 - 27.78) 4.9% 12 ≈ 27.78 39,16.67 - (27.78 4.9%) 12 ≈ 41,84.95元。

等额本金还款前期的还款压力更大，但贷款利息总额略低于等额本息（约93万 vs 93.5万）。

(二) 浮动利率下的房贷利息计算

与固定利率不同，浮动利率会根据市场基准利率的变化而调整。2017年的房贷政策中，浮动利率一般基于央行的贷款基准利率或银行的自定基准利率进行上浮或下调。

首套房贷：通常为基准利率上浮5%；

二套房贷：则可能上浮10 %，甚至更高。

优化还款策略

为了降低按揭房贷的总利息支出，购房者的以下几点建议值得参考：

1. 选择合适的还款：

等额本息适合稳定的经济来源者，每月还款金额固定；

等额本金适合未来收入预期持续增加的人群，能够较快减少贷款余额。

2. 提前还款规划：

若手中有闲置资金或投资收益较好，可优先偿还房贷本金。

通常情况下，银行允许在贷款满一定年限后（如一年以上）申请提前还款，并需支付一定的违约金。建议具体银行规定。

3. 关注利率变动趋势：

在浮动利率环境下，及时把握降息周期，适当调整月供金额或缩短还款期限，以降低总利息支出。

4. 合理配置资产与负债比例：

通过资产负债表管理，避免因过度房贷而影响生活质量及未来投资能力。

案例分析

假设购房者小王在2017年贷款购买一套价值30万元的住房，首付款150万元，房贷本金为150万元，贷款期限20年。

情况一：采用等额本息还款

年利率4.9%，月利率≈ 0.4083%；

还款月数=240；

每月还款额 = [150万 0.04083 (1 0.04083)^240] [(1 0.04083)^240 1] ≈ 9,671.25元；

总还款额=9,671.25 240 = 2,321,09.98元；

利息总额=2,321,09.98 150万 ≈ 821,09.98元。

情况二：采用等额本金还款

每天的还款金额为固定，

主债部分: 每月还款=150万 / 240 = 6,250元；

利息部分=(150万 已还本金) 4.9% 12；

期的利息=(150万) 4.9% 12 ≈ 49,875 / 12= 4,156.25元;

期还款额=6,250 4,156.25=10,406.25元；

一期还款额≈6,250 (小数部分利息) ≈6,250 3.79=6,253.79元。

利息总和约为：[49,875 12 1 ... ]，最终计算出的总利息与等额本息差别不大但总还款金额会略有不同。

合理规划房贷 repayment计划对於降低贷款成本至关重要。购房人需根据自身财务状况及还款能力选择合适的还款，在遵守银行条款和规定的前提下，采取适当措施（如提前还款）以最大限度降低成本。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）